Informasi mengenai rencana pembangunan tidak jarang dimanfaatkan para spekulan.

Suparwoko
Guru Besar Arsitektur
Universitas Islam Indonesia
 

Kota-kota di Indonesia tumbuh cepat, tetapi tidak selalu terarah. Urbanisasi, kemacetan, banjir, kekurangan rumah, konflik pertanahan, dan buruknya kualitas lingkungan terus membebani masyarakat.

ANTARA edisi Jumat (3/7/2026) memberitakan pentingnya kolaborasi pusat dan daerah untuk membangun kota yang modern, produktif, dan tangguh. Sementara kolaborasi tidak akan cukup jika negara tidak memiliki kekuatan untuk menguasai dan mengendalikan tanah strategis bagi kepentingan umum.

Kota dibangun di atas tanah. Jalan, sekolah, rumah sakit, rumah susun, terminal, stasiun, ruang terbuka hijau, pusat ekonomi, jaringan air, energi, dan fasilitas publik membutuhkan lahan yang tepat serta status hukum yang jelas.

Karena itu, pembangunan kota tidak dapat hanya dimulai dari rencana tata ruang. Pembangunan dimulai dari kepastian mengenai siapa yang menguasai tanah, bagaimana sejarah kepemilikannya, untuk apa tanah digunakan, dan apakah tanah tersebut tersedia bagi masyarakat.

Pemerintah sering mencari tanah setelah proyek ditetapkan. Ketika itu terjadi, harga tanah telah meningkat, kepemilikan terfragmentasi, dan spekulasi telah berlangsung.

Informasi mengenai rencana jalan, stasiun, kawasan ekonomi, atau pusat pemerintahan dapat dimanfaatkan pihak tertentu untuk membeli tanah secara berantai, menahan lahan, lalu menaikkan harga. Pemerintah akhirnya membeli tanah dengan biaya sangat tinggi, sedangkan keuntungan kenaikan nilai tanah lebih banyak dinikmati para spekulan.

Ketidakjelasan status, batas, dan riwayat tanah juga membuka ruang bagi mafia tanah. Mereka dapat memanfaatkan kelemahan administrasi, memalsukan dokumen, merekayasa batas, menggunakan perantara, menekan pemilik yang lemah, atau memanipulasi tanah ulayat.

Negara sebagai Kendali Utama

Mafia tanah bukan semata persoalan hukum, tetapi ancaman terhadap pembangunan kota dan kesejahteraan masyarakat.

Karena itu, Indonesia memerlukan kebijakan yang menempatkan negara sebagai pengendali utama tanah strategis perkotaan. Prinsipnya jelas. Hak negara untuk membeli terlebih dahulu tanah yang diperlukan bagi kepentingan kota dan negara wajib dinomorsatukan.

Kebijakan tersebut dapat disebut hak prioritas negara atas tanah strategis perkotaan (state priority acquisition right for strategic urban land).

Negara memperoleh kesempatan pertama membeli tanah yang dibutuhkan untuk transportasi publik, perumahan rakyat, rumah susun, fasilitas pendidikan dan kesehatan, ruang terbuka hijau, kawasan ekonomi, jaringan air, energi, dan mitigasi bencana.

Hak prioritas ini tidak berarti seluruh tanah masyarakat dirampas atau semua transaksi privat dilarang. Hak milik perseorangan, tanah wakaf, tanah badan usaha, serta tanah ulayat tetap dihormati. Negara wajib membeli atau memperoleh tanah melalui prosedur hukum, harga wajar, kompensasi adil, dan keterlibatan pemilik serta masyarakat.

Inspirasi dapat dipelajari dari Singapura. Pemerintah negara-kota tersebut mengelola tanah negara melalui Singapore Land Authority yang menangani pendaftaran, survei, batas bidang, dan informasi geospasial.

Di sana, tanah negara ditawarkan kepada sektor swasta melalui Government Land Sales dengan tender publik atau lelang kompetitif. Urban Redevelopment Authority (URA) mengendalikan tata ruang dan desain kota, Housing Development Board (HDB) mengembangkan perumahan, sedangkan Jurong Town Corporation (JTC) mengembangkan kawasan industri dan bisnis.

Rencana Tata Ruang dan Penguasaan Tanah

Kekuatan Singapura terletak pada hubungan erat antara rencana tata ruang dan penguasaan tanah. Negara menentukan lokasi, fungsi, kepadatan, waktu pembangunan, persyaratan desain, serta kewajiban sosial pengembang. Tanah tidak hanya menjadi komoditas, tetapi instrumen untuk mengarahkan pertumbuhan kota.

Indonesia dapat mengadaptasi prinsip tersebut melalui Sistem Pembangunan Perkotaan Nasional. Presiden menetapkan arah nasional; Bappenas mengintegrasikan perencanaan, program, anggaran, data, dan evaluasi; Kementerian ATR/BPN memastikan kepastian hak dan tata ruang; Kementerian PUPR mengawal infrastruktur serta perumahan; gubernur memimpin pelaksanaan provinsi; dan Bappeda mengintegrasikan pembangunan lintas kabupaten/kota.

Setiap provinsi memerlukan Peta Tanah Strategis Perkotaan yang memuat pemilik, batas, status hukum, riwayat transaksi, potensi konflik, dan rencana pemanfaatan. Data diharuskan digital, dapat diverifikasi, serta terhubung dengan sistem tata ruang, perizinan, perpajakan, dan informasi pemilik manfaat badan usaha.

Sistem tersebut dapat mempersempit ruang mafia tanah. Pencegahan wajib dimulai dari pendaftaran yang akurat, batas kadaster yang jelas, transparansi transaksi, pemeriksaan riwayat tanah, perlindungan tanah ulayat, serta penegakan hukum terhadap pemalsuan, intimidasi, kolusi, dan manipulasi.

Tanah yang telah dikuasai negara tidak boleh menjadi aset tidur. Tanah tersebut wajib digunakan untuk rumah terjangkau, fasilitas publik, ruang hijau, UMKM, industri rendah karbon, dan investasi produktif. Jika ditawarkan kembali kepada pengembang, prosesnya harus terbuka dan disertai kewajiban sosial serta lingkungan.

Kota yang hebat bukan sekadar kota dengan gedung tinggi, tetapi mampu menyediakan rumah, transportasi, ruang publik, lingkungan sehat, dan kesempatan ekonomi. Semua itu membutuhkan tanah yang aman, tersedia, dan tidak dikuasai mafia.

Dengan penguasaan tanah strategis yang sah, transparan, dan berkeadilan, negara dapat mengendalikan arah pembangunan, menekan spekulasi, menyingkirkan mafia tanah, dan mengembalikan manfaat pembangunan kepada masyarakat.