Pembangunan perkotaan di Indonesia masih berjalan sektoral dan tidak didukung oleh kepastian akan tanah.

Suparwoko
Guru Besar Arsitektur
Universitas Islam Indonesia
 

Arus urbanisasi, kebutuhan infrastruktur dasar, dan tuntutan pembangunan kota yang tangguh semakin mendesak. Urgensi tersebut memanggil banyak kalangan untuk saling berkolaborasi.

Menteri Koordinator Infrastruktur dan Pembangunan Kewilayahan, Agus Harimurti Yudhoyono, menegaskan pentingnya kolaborasi pusat dan daerah untuk membangun kota modern, produktif, dan tangguh, seperti diberitakan ANTARA Edisi Jumat (3/7/2026).

Pada praktiknya, kolaborasi saja ternyata tidak akan cukup. Pembangunan perkotaan masih berjalan sektoral dan tidak didukung oleh kepastian akan tanah.

Persoalan kota Indonesia bukan hanya kemacetan, banjir, kekurangan rumah, atau buruknya lingkungan. Masalah yang lebih mendasar adalah belum terintegrasinya tata ruang, transportasi, perumahan, infrastruktur, investasi, pertanahan, dan desain kota.

Setiap sektor sering bekerja dengan rencana, data, anggaran, dan indikator sendiri. Akibatnya, permukiman tumbuh tanpa transportasi publik, pusat ekonomi berkembang tanpa ruang publik, dan konversi lahan berlangsung tanpa kendali yang memadai.

Karena itu, Indonesia memerlukan Sistem Pembangunan Perkotaan Nasional. Kota membutuhkan visi jangka panjang, bukan semata proyek lima tahunan yang berubah setiap kali terjadi pergantian kepemimpinan.

Sistem ini bukan untuk menghapus otonomi daerah atau menyeragamkan seluruh kota, tetapi memastikan adanya arah pembangunan yang konsisten, standar yang jelas, data terpadu, pembiayaan terhubung, dan evaluasi yang dapat dipertanggungjawabkan.

Presiden seyogianya menetapkan sistem tersebut sebagai kerangka nasional. BAPPENAS menjadi koordinator strategis yang mengintegrasikan perencanaan, program, anggaran, data, dan evaluasi. Kementerian ATR/BPN mengawal tata ruang, status tanah, pendaftaran, dan pengendalian pemanfaatan ruang.

Kementerian PUPR menangani infrastruktur, perumahan, dan kawasan permukiman. Gubernur memimpin pelaksanaan provinsi, sedangkan BAPPEDA mengintegrasikan pembangunan lintas kabupaten dan kota.

Belajar dari Singapura

Inspirasi penting dapat dipelajari dari Singapura. Negara-kota tersebut mengembangkan long-term plan, master plan, dan detailed development control. Urban Redevelopment Authority (URA) berperan dalam perencanaan tata guna lahan, urban design, konservasi, pengendalian pembangunan, dan pengelolaan ruang publik.

Long-term plan mengarahkan kebutuhan ruang dan infrastruktur sekitar 50 tahun atau lebih, sedangkan master plan mengarahkan pembangunan jangka menengah.

Kekuatan Singapura tidak hanya terletak pada URA, tetapi juga pada keterpaduan perencanaan dengan penguasaan tanah negara. Singapore Land Authority mengelola tanah negara, pendaftaran, survei, batas bidang, dan informasi geospasial.

Pemerintah menawarkan tanah negara kepada sektor swasta melalui Government Land Sales untuk perumahan, perdagangan, perkantoran, dan industri. Penjualan dilakukan melalui tender atau lelang publik yang kompetitif dan terbuka.

Melalui mekanisme tersebut, negara dapat menentukan lokasi, fungsi, kepadatan, waktu pembangunan, serta kewajiban pengembang. Tanah tidak hanya diperlakukan sebagai komoditas, tetapi sebagai instrumen pembangunan.

Pada bidang industri, JTC Corporation, sebelumnya bernama Jurong Town Corporation, mengembangkan kawasan industri dan bisnis secara menyeluruh. JTC tidak hanya menyediakan lahan, tetapi juga membangun infrastruktur, fasilitas, ekosistem usaha, dan pusat inovasi.

Indonesia dapat mengadaptasi prinsip tersebut melalui Hak Prioritas Negara atas Tanah Strategis Perkotaan. Hak negara untuk membeli terlebih dahulu tanah yang diperlukan bagi kepentingan kota dan negara wajib dinomorsatukan. Hak ini berlaku pada koridor transportasi publik, lokasi rumah susun, pusat ekonomi, ruang terbuka hijau, kawasan industri, fasilitas umum, dan pinggiran kota yang mengalami tekanan urbanisasi.

Hak prioritas tersebut tidak berarti menghapus hak milik perseorangan, tanah wakaf, badan usaha, atau tanah ulayat. Negara tetap wajib menghormati hak masyarakat, memberikan kompensasi yang adil, serta menjalankan prosedur hukum. Namun, ketika tanah telah ditetapkan sebagai strategis, negara harus memperoleh kesempatan pertama untuk membeli dengan harga wajar, sebelum lahan dikuasai spekulan.

Transformasi Mafia Tanah

Kebijakan ini penting untuk mempersempit ruang mafia tanah. Mafia tanah tumbuh ketika status kepemilikan tidak jelas, batas bidang tumpang tindih, data tidak terintegrasi, dan transaksi tidak transparan. Karena itu, setiap tanah strategis wajib memiliki data digital mengenai pemilik, batas, riwayat transaksi, status hukum, potensi sengketa, dan rencana pemanfaatannya.

Mafia tanah atau  perantara tanah atau apa pun namanya kemudian bisa bekerja secara sah dan ditata menjadi profesi berlisensi, sedangkan pemalsuan dokumen, intimidasi, kolusi, dan manipulasi wajib diproses secara pidana.

Tanah ulayat juga harus dilindungi. Pemetaan dilakukan secara partisipatif. Masyarakat adat dilibatkan dalam penentuan fungsi kawasan, kompensasi, pembagian manfaat, serta pilihan untuk mempertahankan atau mengembangkan tanahnya. Penguasaan negara tidak berubah menjadi perampasan.

Tanah yang telah diperoleh negara dimanfaatkan untuk perumahan rakyat, fasilitas publik, UMKM, industri rendah karbon, ruang hijau, dan investasi produktif. Jika ditawarkan kembali kepada pengembang, prosesnya melalui tender terbuka dengan kewajiban sosial dan lingkungan yang jelas.

Sistem Pembangunan Perkotaan Nasional bukanlah sentralisasi buta. Sistem ini merupakan cara untuk membangun kesatuan arah, kepastian hukum, keterpaduan program, dan akuntabilitas.

Dengan mengintegrasikan tata ruang, tanah, infrastruktur, investasi, dan kesejahteraan, Indonesia dapat membangun kota yang lebih tertata, tangguh, inklusif, rendah karbon, serta terlindungi dari mafia tanah.